投资写字楼之要点分析

湖南区域公司 余若娣

在政策调控期间,许多投资者都将目光转向投资写字楼上。无论从外界因素还是自身因素来看,商业地产的投资回报率高于住宅投资。在写字楼风起云涌之际,如何投资写字楼成了众多投资者关注的问题。


    投资写字楼要注意投资回报率

  现在人们已经认识到投资写字楼的一些关键元素,这个投资群体正在逐步增长。从实际情况来看,投资写字楼的回报率要远高于住宅投资。目前住宅价格处于高位的水平,已经失去了投机的机会。而且住宅出租的价格并不可观,空置住宅还将伴随空置费、暖气费用等支出,目前购买住宅投资只能起到保值的作用,而写字楼的出租,则能带来稳定良好的租金收益,而投资写字楼可以在10年甚至更短的时间内收回成本。

  投资回报率是一个写字楼投资的关键数据点,也是是大多数投资者投资写字楼所要达到的首要目的。比较投资方案的唯一依据,就是投资回报率。计算投资回报率有两个简单的公式,第一个公式是:投资回报率=每平方米年租金/每平方米售价。从公式上看,高租金、低售价是投资的最佳方案。另一个根据国际专业理财公司的计算原则,衡量一处物业价格合理与否的基本公式为:“年收益×15年=房产购买价”。若投资的物业“年收益×15年”大于购房款,则表明该投资项目尚具升值空间。

  

        写字楼投资选好地段是关键

  地段对于写字楼的价值衡量非常必要,可以说是写字楼投资过程中要注意的首要问题。交通、人流、商贸以及相毗邻的企业平均水准等都是衡量这一区域是否具有增值潜力的具体因素。房产的增值主要来源于土地的增值,城市中心区土地的稀缺性,使得物业增值的空间很大。是否位于城市的主中心区,是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。写字楼的租户主要是公司,他们需要与其他企业保持业务的往来,需要毗邻交通要道,路况良好,交通方便,商业气氛浓烈,城市中心区的写字楼价格一般较高,但是由于其一般具有高租金、高入驻率的特点,投资回报也较高。

  

        投资写字楼要看准区位位置

  投资写字楼一定要认准中心,这个中心可以是CBD中心,可以是金融中心,也可以是贸易中心,在这些中心地带,有企业发展需要的全配套服务,不论周边的交通环境多么畅通,写字楼仍然需要在核心的区域才有升值空间。

  

        投资写字楼要选择地标式建筑

  由于地标性的建筑升值空间较大,所以投资写字楼要选择城市的地标式建筑。写字楼发展至今,已经不仅仅是作为办公用的场所,同时还代表了企业的形象,甚至反映了企业的资金实力。与商业类似的道理,如果购买的写字楼知名度很低,市场认可度较差,那升值空间自然不会很高。在选择写字楼时,投资者要将这一因素考虑进入。

  

        投资写字楼要注重使用率

  虽然节能环保在目前投资写字楼的注意事项中并不是主流,但是随着这种意识的不断提升,能否在享受到同等品质的同时,将运营成本降到最低,将是未来写字楼竞争的因素。苗业内人士表示,写字楼的运营成本相对于住宅来说还是比较高,如果能够节省10%-20%的运营费用,那么对企业来说,也将是一项支出的节省。不过对于这一点,需要写字楼真正投入使用之后才能体现出来。

  

        写字楼投资硬件配套很重要

  从某些角度来说,硬件配套对于写字楼的品质来说尤其重要,也是写字楼投资所要考虑的必要因素。写字楼硬件配套主要包括综合布线系统、电梯品牌数量、停车位数量等。良好的硬件设施不仅能够最大程度满足企业办公的需要,也给在这里工作的人们带来了便利。像车位不足就是很多写字楼亟待解决的问题,只有这一问题得到解决,写字楼的价值才能得到体现。

  

        写字楼投资要挑选适合的物业

  商用物业的成功很大程度上取决于后期的管理水平,所以进行写字楼投资时,选择好的物业是决定写字楼是否升值的条件之一。专业管理办公楼的物业公司,能给楼盘一个良好的内部环境,对大厦的设备设施有较好的维护,保证长期使用,对保证物业口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效要。拥有一个经验丰富的租务部,也是投资者选择此类物业时应考虑的。  


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