取消“限外令”,对楼市影响有多大?

宝安区域公司 营销部

    8月19日,商务部、住建部联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》,决定取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求,并且允许境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。

  这意味着,境外人士在国内买房的限制十年来首次被打破。

  不过,值得注意的是,该通知提到“对于实施住房限购政策的城市,境外个人购房应当符合当地政策规定。”


  “限外令”从何而来?

  “限外令”从2006年开始,当时人民币持续升值,国内物业价值处于低谷期,当时大量的外资通过投资中国房地产进入中国市场,“海外购房团”一词频频出现,2006年,上海市中心高端楼盘翠湖天地开盘时,曾有海外亲友购房团一次性买入48套房产。

  2006年7月,建设部等六部门曾联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,明确规定境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人,可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房,不得购买非自用、非自住商品房。

  而除了2006年出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》以外,2009年还出台了“向境外投资方出售国内资产征税”的规定。2011年11月,国家外汇局出台过规定,境外人士在中国境内只能购买一套房产,对境外个人及机构在境内购房进行了限制。2012年,国家发改委也发出通知,对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求,不予安排中长期外债额度。

  这种大规模买房的情况也直接导致了“限外”政策的出台。


  松绑“限外”时机对了?

  对于此次“限外令”松绑,全国房地产经理人联盟副主席余英在微博上写道:“股市不行,楼市上!”深圳房地产研究中心主任王锋表示,从去年的930政策到今年330新政,国家在采取措施推进房地产市场的稳健发展,而松绑“限外”也是这系列调控中的重要措施。而综合开发研究院主任宋丁在接受腾讯房产采访时称,在此时松绑“限外令”,主要是配合央行双降,减少外资因人民币贬值而出逃的现象,此举意在形成对冲力量,促进资金回笼,稳定中国宏观经济。


  外资投资深圳商业地产,卖商铺的要赚翻了?

  宋丁指出,即使在狂热期,外资在深圳购房也仅占10%,此次松绑,或会引导港澳及外资来深购房,但境外个人购房仍要符合深圳限购政策的规定,因此,他认为,对深圳楼市总冲击力并不大。

  “本次‘限外’松绑对深圳而言是利好。”王锋如是回答腾讯房产。此举对深圳的商业地产百利而无一害,将促进外资对商业的投资。他强调,“限外令”可以松绑,但未来并不可能取消,在住宅方面对外资仍要谨慎,但在投资商业方面,他则表示,可以更加放宽限制。

  而深圳商务公寓市场也因此被看好。深圳链家市场研究中心总监肖小平分析称,此政策出台后,对于仍在限购的深圳楼市而言,影响最大的应该是商务公寓、写字楼、商铺等,住宅应该还好。


  北上广深或将出台新规定对港澳台要求不会严格

  地产人士杨红旭在解读该政策时表示,境外购房者原本就不多,此次调控对房地产市场的影响非常小,或基本无影响。对于仍在实行限购政策的五个城市,他认为,此前北上广深只是严格执行国家限购政策,并无细致规定。接下来,估计北上广深将有新规定,比如工作满一年,可买一套,但对港澳台和华侨,仍有额外扶持,要求不会很严格。