浅谈城市更新之实施主体确认

宝安区域公司 陈丽娜

城市更新单元实施主体确认是项目报建过程的重要一环,项目需完成立项、单元专项规划编制与审批、改造用地范围内所有物业拆迁补偿安置协议的签订、房屋和其他地上附着物清理拆除后,权利人方可按照相关程序申请核发改造实施主体确认书。

     

       如果城市更新单元内项目拆除范围内存在多个权利主体的,所有权利主体需将其所有的房地产的相关权益全部转移到同一单位,形成单一主体后,再进行实施主体申报,主要通过以下几种方式:

        1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司;

        2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议;

        3、权利主体的房地产被收购方收购。

       需注意的是,属于合作实施的城中村改造项目,单一市场主体与原农村集体经济组织继受单位签订改造合作协议;属于旧住宅区改造项目的,由区政府组织通过招标等公开方式选定市场主体单位与业主进行搬迁补偿谈判。市场主体与所有业主达成一致并签订搬迁补偿安置协议后,形成单一主体。

       如项目计划申报主体在申请核发实施主体确认阶段变更其他单位的,相关城市更新政策条文(《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》)未明文禁止。但为避免项目多次转让导致更新改造遥遥无期,以“旧村改造”为例,政府会要求旧村(股份公司)作为计划申报主体时,与开发商签订的拆迁协议以“协议条款”约定开发商不得更名(龙华新区即此做法)。

       目前,宝安区城改办(实施主体核发部门)对上述操作未做规定,在核发实施主体确认书时,重点审核是否已通过拆迁协议形成单一主体情况。若涉及实施主体变更:

        1、已签拆迁协议的,签订补充协议或三方协议,约定各方对原拆迁协议中拆迁方的所有权利义务转移新的第三方无异议;

       2、未签订拆迁协议的,由新第三方直接与被拆迁户签订。而对于实施主体确认书取得后,实施主体名称与专规原申报单位不一致的情况,不影响后续国土报建手续的办理。

       那么变更实施主体单位是否可行呢?其实不然。

       在2014年8月,宝安区印发了《宝安区政府物业城市更新资产置换暂行办法》(区府32号文),办法第十七条规定“拟签订的搬迁补偿安置协议必须明确,当城市更新项目前期的计划申报主体和后期的项目实施主体不一致时(产权属同一控制企业的除外),区公共物业管理局与其所签订的搬迁补偿安置协议无效,需重新谈判确定搬迁补偿安置方案”。按照上述办法规定,如项目变更实施主体单位,将影响已签协议有效性的认定及继续履行,宝安区城改办在审核实施主体时亦难以操作。因此开发商在拆迁过程中,就应充分考虑实施主体的问题。 

       从性质上来说,核发实施主体确认文件的行为是一种行政许可行为,申请人在取得该实施主体确认文件后,即取得对更新改造范围内的房屋及其他建筑物实施拆除重建的法律资格或法律权利,后续报建工作得以铺展开。