和谐 共赢——解析长沙旧城改造之“朝阳模式”

湖南区域公司 茹小平

       芙蓉区朝阳二村位于长沙火车站西南面,是上世纪70年代初为建设长沙火车站和五一路兴建的安置小区。朝阳二村整体改造工程于2005年正式启动,2006年1月开始拆迁,2006年12月启动安置房建设,自拆迁工作启动以来,出现了诸多令人惊叹和深思的现象:

      1、规模速度。朝阳二村整体改造工程拆迁安置涉及3758户住户,12500余人,是长沙市最大的旧城整体改造项目。

       2、拆迁超市。该项目彻底改变了城市改造拆迁中群众抵制拆迁的格局。拆迁居民踊跃排队争相签订拆迁安置协议的盛况令人叹为观止。 

        3、和谐稳定。朝阳二村社情复杂,但拆迁安置现状与其复杂的社情形成了鲜明反差,在整个拆迁安置过程中,没有一人因拆迁安置上访,真正实现了“拆得下、安得心、稳得住”。 

       成功破解拆迁安置这一旧城改造的关键性难题。朝阳模式的突出特征集中体现在以下四个方面: 

      1、坚持以实现人民群众利益最大化为核心,实现政府、群众和投资商和谐共赢的最佳契合 。投资商无偿垫资配合政府完成安置任务后,能够取得高层安置后节约土地的商业开发权作为回报,从而获得较为稳定的预期收益。

        2、整体就地实物安置,有效克服了货币安置与异地安置的不和谐因素,开创了拆迁安置零上访、零对抗的崭新局面 。对于一楼门面,坚持以产权证为依据,分类进行处理;对于装饰装修验收,实行按项目权重评估;对于选择一次性货币补偿的拆迁户,在享受货币补偿款的基础上给予适当奖励。 

       3、面向市场选择性融通资金,探索低风险筹措资本。旧城改造最大的瓶颈是资金不足,充分利用朝阳二村地处城市中心地带,土地资源的商业开发价值和升值空间的优势,将整体改造项目的公益性与商业性进行有机整合,包装成招商引资项目面向全国推介,实行市场化融资,寻找合作伙伴。由政府以信誉为担保向投资商借贷改造款项。 

        4、强化政策激励导向作用和权威性。一是将其纳入棚改优惠政策范围,在税费、贷款等方面获得了倾斜性支持;在激励政策方面,对异地安置的住户,实行了经济适用房的优惠政策。 

       如果说城市的外延扩张是城市建设和发展的第一次腾飞,那么在建设资源节约、环境友好型社会新的历史条件下,进行旧城改造(城市更新)则是实现城市建设与发展第二次腾飞的重要途径,是城市发展的必然历程。朝阳二村的整体改造为朝阳的发展带来全面而深刻的变化,进而对长沙城市的建设与发展产生了深刻的影响。 

      1、居民人居环境大幅改善,文明程度提升。同时,在思想文化上提高整体素质和文明水平,实现社会文化转型,融入城市现代文明。 

        2、城市面貌迅速改观,城市品位提高。受当时的条件下的局限性影响,随着长沙市城市化进程的快速推进和城市品位的不断提升,朝阳二村的人居环境、配套设施日益滞后,成为了繁华都市中心的一个典型的旧城区。 

       3、城市功能布局渐趋完善,综合承载能力增强。实行朝阳二村整体改造规划后,在居民人居环境明显改善,城区品位得以提升的同时,综合提升了城市经济发展的承载能力和城市综合竞争力,大幅增强了对外部资源的环境吸引力。 

       旧城改造是城市建设发展过程中的一个全球性课题。无论是在发达国家,还是在发展中国家,每一座城市都在不断探索适合自己的改造模式,力争以最低的成本获得最佳的改造效果。朝阳二村旧城整体改造模式,使朝阳二村于最和谐的状态中完成了一次城市的美丽蝶变,其巨大的成功必将对整个长沙旧城改造产生深远的影响,在它的带动下,旧城改造将牵引着长沙城市实现一次又一次完美的嬗变,长沙城市将更加美好迷人!