城市更新项目常见问题答疑

宝安区域公司 杜达般

       1、为什么要进行城市更新?

       城市更新有利于完善城市功能,优化产业结构,改善人居环境,推进土地、能源、资源的节约集约利用,提升业主未来物业价值,促进经济和社会的可持续发展。


         2、房屋建筑面积指什么?

       房屋建筑面积通常分为:一是建筑工程中的概念“房屋的建筑面积”;二是指房屋权利证书上所记载的房屋面积,也称为“房屋产权面积”或“房屋证载面积”。

       房屋的建筑面积:房屋外墙(柱)勒角以上各层的外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且层高在2.20米以上(含2.20米,以下同),有上盖,结构牢固的永久性建筑(《深圳房屋建筑面积测绘技术规范SZJG/T22-2006》第3.1.2条)

       房屋的产权面积 :产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由县级以上房地产行政主管部门登记确权认定。(《深圳房屋建筑面积测绘技术规范SZJG/T22-2006》第3.1.7条) 


         3、什么是临时建筑、构筑物、附属物?

       顾名思义,临时建筑就是非永久存在的固定建筑物,比如铁皮房、铁皮棚、遮阳棚、屋顶棚屋等简易结构建筑物、构筑物或者其他设施。在房屋面积测绘时由测绘单位确认。构筑物和附属物是指为房屋的配套使用而建造的附属设施,比如围墙、门斗、水箱等,在房屋面积测绘时由测绘单位确认

        

       4、被拆迁房屋补偿面积如何确定?

       被拆迁房屋面积的确定,有产权证记载建筑面积的,以记载的建筑面积补偿;未记载建筑面积的需委托有资质的测绘单位进行测绘,以测绘报告的数据计算补偿价格。


        5、为什么要进物业确权?

       由于早期我国房地产产权管理中,土地产权和房屋产权是分别由国土部门和房屋登记部门分别管理,分别产生了土地使用权证和房屋所有权证。深圳市率先进行了房地产产权管理改革,将原来的土地和房屋分别管理制度变成现有土地和房屋权属证是房地合一的房地产证,原来的房屋所有权证已经退出了历史的舞台。

       物业确权是保障业主拆迁权利的基础,也是实施旧改的关键程序和重要环节。主要包括权属确认和面积确认两个方面,其中,权属确认的作用是弄清房屋是谁的,面积确认的作用是确定房屋的建筑面积是多少。为了城市更新工作的顺利开展和确保拆迁人的在城市更新中的合法权利。国土部门将对未办理房地产证的物业进行确权工作。清晰物业产权关系,不仅确保业主权利,同时也为后期的城市更新工作开展奠定了基础。确权工作是不影响后期的谈判补偿。

      

        6、如何进行物业补偿?

        物业补偿方式有两种:货币补偿和产权回迁置换。

       拆迁补偿有三种方式:第一种是货币补偿,即经拆迁人与被拆迁人协商一致,被拆迁人放弃房屋产权,由拆迁人根据房屋位置、用途、建筑面积等因素。以房地产市场评估价格确定补偿金额,以货币形式对被拆迁人给予补偿的行为;货币补偿的内容包括但不限于:被拆迁房屋主体的补偿、构筑物(附着物)补偿、搬迁补助费、过渡安置费、装修补助费等

       第二种是产权回迁置换,包括原地回迁和异地回迁;产权调换尽管以实物形式体现,实质上是按照等价交换的原则,由拆迁人按被拆迁房屋的评估价对被拆迁人进行补偿,再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋,被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算。    

       第三种是货币补偿与产权置换组合补偿。


       7、回迁安置房建设期间的过渡安置补助费标准是怎样的?

       在过渡安置期间,永久性建筑物业的安置补助费标准会比补偿当时的业主旧房屋市场租金略高,以保障业主利益不受损。目前城市更新项目的过渡费补偿标准的制定大多都遵守此原则。


       8、原业主能否在回迁安置房面积标准上增购面积?按照什么标准结算?

       回迁房屋预售查丈面积与合同约定的乙方产权置换面积有差距的,原则上回迁总面积差异不超过10㎡。当回迁房屋建筑面积超出乙方产权置换面积10㎡以内的,乙方按本项目甲方开盘时市场销售价格的80%补差;超过10㎡以外的部分,按本项目甲方开盘时市场销售价格补差。


       9、什么是评估地价?

       深圳市市场地价:城市更新项目涉及按照市场评估地价标准计收地价的,由市规划国土发展研究中心和在深圳市注册且执业范围为广东省或全国的土地评估市场中介机构(以下简称市场机构)按照同等规则分别进行评估,地价金额按照市规划国土发展研究中心评估结果和市场机构评估结果平均值的85%计收。其中,市场机构评估结果应当按照3家市场机构评估值的算术平均值确定。市场评估由市规划国土主管部门委托市规划国土发展研究中心按照公开、公平的要求组织,项目实施主体参与,通过摇号、抽签等随机方式确定3家市场机构,市场评估的组织费用和评估费用由项目实施主体承担。


       10、租客谁来清租?

       对于已经到期的租客,由业主自行解除租赁关系。对于租期未到期的,我司将与业主成立清租小组,共同完成租客清租工作。


       11、商业面积如何认定?

       我司对于商业的认定条件:需要房地产证中注明是商业用地或商业用途的方可认定为商业面积,商业面积根据其实际经营面积确定。对于擅改商业的,由双方共同商定。


        12、抵押的房屋面临拆迁怎么办?

       (1)抵押房屋拆迁采用货币补偿方式操作

        抵押房屋拆迁若采用货币补偿方式,应当首先由抵押权人和抵押人协商重新设立抵押或先偿还债务,使抵押房屋的抵押权消灭,被拆迁人方可向拆迁人领取补偿款。若抵押人与抵押权人不能就重新设定抵押或先偿还债务达成一致,拆迁人可以将补偿款交公证机关或房屋拆迁管理部门提存或代保管。

      (2)抵押房屋拆迁采用产权调换方式操作

       抵押人和抵押权人应当将产权调换后的房屋作为抵押物而重新签订抵押合同,并经登记后生效。此前,开发商不得与业主订立拆迁补偿协议。

       抵押权人与抵押人在拆迁期限内达不成新的抵押协议的,该房屋视为产权不明确的房屋,拆迁前,房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋做勘察记录,并由拆迁人向公证机关办理证据保全。