央行降息对房地产市场的影响

财金中心 张婷

2015年2月28日,中国人民银行决定,自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

对于降息的目的,央行解释得很清楚,就是在当前国际油价下跌、CPI处于历史低位、PPI持续负增长的情况下,这些因素为央行灵活使用利率工具提供了空间。央行的利率调整的重点就是要继续发挥好基准利率的引导作用,进一步巩固社会融资成本下行的成果,为经济结构调整和转型升级营造中性适度的货币金融环境。也就是说,央行降息并不意味着中国已经进入降准降息的周期。央行的货币政策向中性回归目标并没有改变。 

而在本次降息后, 当前五年以上金融机构贷款基准利率已降至十年来的最低水平。按照总价200万元、首付30%、等额本息30年按揭购房来计算,上次降息后消费者共需支付167.05万元的贷款利息,较此前节省13万元。而本次降息后,贷款利息为158.94万元,再节省8万元。市场人士普遍预计,在购房成本大幅下降的基础上,部分观望需求将入市,进一步推动成交回升。

实际上,本次降息前,一线城市的楼市表现便已经开始好转。尤其是2014年11月央行的降息已经给房地产市场吹来暖风。2014年深圳楼市先抑后扬,前三季度楼市充斥着悲观论调,观望情绪浓厚,市场表现冷淡,第四季度在央行的金融松绑、降息以及“龙华地王”等重量级利好的刺激性,深圳楼市强势反弹,量价均创新高。成交均价方面,岁末强势反弹创历史新高,年内单月最低为1月份的21755元/平方米,单月最高为11月份的26536元/平方米。成交量方面,1月份受农历新年影响,成交量较少,仅1868套,为全年单月最低,2-10月成交量大致在2400-3500套之间波动,11月受到央行首轮降息的影响,成交量突破5000套,12月份暴增至7751套,以阶段性的新高结束2014年的深圳楼市。

从2014年四季度开始,一、二线城市的房地产市场已经明显企稳升温,在连续降息的影响下回暖程度势必加大,虽然统计局公布的1月份房价指数显示房价仍然在调整,但一线城市特别是北京等城市的二手房价格已经连续多月环比上涨,这种情况下,降息将放大市场利好,购房者对市场的预期也将明显向好。预计一、二线城市可能出现小阳春,三、四线城市的房地产市场也有出现暖冬的可能性。

 我国央行再次降息意在刺激整个经济环境,维持平稳上涨,这对大部分开发商来说是利好消息。目前整体房地产市场的资金链依然比较紧张,而贷款利率下调对极缺钱的开发商来说是很好的消息,意味着从银行贷款的利率更低了,融资的成本降低了。对开发企业来说,降息对其直接融资及间接融资通道均将带来积极影响,进而逐步改善未来的开发投资节奏,优化资金来源结构。而由于央行公布的基准利率仍具有较强的指导意义,再次下调贷款基准利率可望直接对金融机构贷款实际利率产生一定下拉作用。同时存款基准利率的进一步下调,也有利于降低金融机构筹资成本,带动各类市场利率和企业融资成本继续下行,对于进一步缓解企业融资成本高问题具有积极作用。本次降息将降低优质房企的直接融资成本,加之降息刺激市场销售回款加快,房企资金链压力或将得到缓解。资金面与预期全面向好将推动企业加快开工,改善房地产开发投资节奏。同时,开发商融资成本的降低会间接影响到所开发房屋的定价,长期来说对于房价稳定有一定的促进作用。

纵观历次央行货币政策的调整对于房地产市场带来的影响,作为开发商应及时调整发展战略,改善开发节奏,顺势而为方能立足长远。