新政叠加发力,河源楼市走向何方

(来源:河源日报)

“330新政”可谓是2008年以来救市力度最大的新政,也是整套楼市组合拳中至今出手最重的一拳。

 从去年“930新政”到今年的“330新政”, 扶持房地产市场的新政不断加温,中间经历了降息、降准、降首付比例等多重利好。

 在“330新政”尘埃落定的20多天里,一、二线城市虽然没有重演2009年的量价井喷,但随着市场风向的转变,以及新政叠加发力,已经明显感受到了暖意。

在一、二线城市形势峰回路转之时,河源房地产市场又将走向何方?在亲身经历过市场动荡后,开发商和购房者能否重拾信心? 


“330新政”引领楼市风向转变

从今年全国两会中就能明显感觉到今年楼市风向的转变。今年的政府工作报告没有直接提及房价,不过有多处表述为楼市发展释放了积极信号,并传达出保持房地产市场平稳的信息。重点提出了稳定住房消费、坚持分类调控、住房保障实物保障与货币补贴并举等要点。

早几年的房地产政策,限购又限贷,既有调控又有抑制。2011年1月国家出台新“国八条”,二套房贷首付比例提至60%,贷款利率提至基准利率的1.1倍。现在,情况发生很大变化。2014年9月,央行出台的房贷新政策:首套房贷享优惠,贷款购买首套房,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。二套房贷大放松,拥有1套住房并已结清房贷的家庭,为改善居住再次申请贷款买房,执行首套房贷款政策。限贷令取消,拥有2套及以上住房并已结清房贷的家庭,又申请贷款买房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

从去年9月30日开始,业内已经明显感受到风向的转变。此后,一系列对房地产有利的政策陆续出台。2015年3月25日,国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,打响了“托市”第一枪。

与此同时,广东省等地已经调整公积金政策,推出了更为宽松的公积金房贷新政。住建部也要求各地进一步降低门槛,增加公积金贷款额度,进一步采取公积金跨省、跨市异地支取使用的措施。公积金政策的宽松,也给购房者制造了一个购房“窗口期”,对于首套购房的公积金贷款,可以为更多购房者解决资金不足问题,有利于刺激他们积极入市购房。

今年3月30日央行、住建部、银监会出台楼市新政,二套房房贷最低首付比例降至四成。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。此政策一出台,不管是房地产从业人士,还是普通的购房者都十分清楚地认识到,在政府自上而下的发力救市之后,房地产市场风向的确转变了。

  

需要时间消化政策,也需要时间好好“疗伤”

和去年的“930新政”一样,今年“330新政”最受关注的还是二套房首付比例的下调。但是,今年新政出台的时机并没去年的好。去年“930新政”公布的第二天就是“十一”黄金周,今年“330新政”之后却接连愚人节和清明节。在河源房地产市场,虽然开发商很想借新政出台的东风加快消化库存,但市场反应并不激烈,购房者更是出奇地冷静,并没有因为一、二线城市的涨价传闻而乱了方寸。正如河源房地产从业人士所分析的,河源历年来对新政反应具有一定的滞后性,需要一个时间周期消化政策,以提升市民的购买激情和热度。

对于河源楼市来说,不仅需要时间周期来消化政策,还需求时间来疗伤。在“330新政”出台之前,河源房地产市场面临着库存量过大和信心不足两大问题。今年上半年,虽然很少有新项目动工,但去年和前年积压的大库存给楼盘销售带来很大的压力。在市民购房欲望本来就不高的情况下,又曝出“鸿大集团申请破产事件”,这让市民议论纷纷,大家都觉得河源房地产市场正在步入寒冬。 “鸿大集团事件”对市区房地产行业冲击很大,对购房者来说更多是心理的影响和冲击。

  

汰弱留强将是河源楼市的“新常态”

中国的房地产市场是一个内部差异极大的市场,城市不同,需求群体性质不同,需求特征不同。在这种背景下,中央政府统一的救市政策,各个城市房地产市场反应不一。从河源房地产市场而言,成交最敏感的因素并不是价格,在市场低迷期,河源一些楼盘降价促销往往没有取得很好的成交量。接下来,河源楼市将面临一个剧烈的洗牌过程,在这个过程中,重价格、轻产品,重概念、轻诚信的房地产开发企业必将被市场淘汰,河源楼市急剧分化,汰弱留强将是河源楼市今后的“新常态”。

房地产流行的“地段、地段、还是地段”的哲学,就像“1+1=2”一样,虽然是真理,但却被市场上很多房地产开发企业遗忘,很多绕着弯子、挖空心思找概念的项目为何得不到市场的认可?中国房地产经历了几十年的发展,河源楼市的消费者在不断成熟,很多房地产开发企业忽略这一趋势,忽略针对消费者需求量身打造产品,这也是导致低价促销楼盘依旧难以取得成交量突破的原因所在。

2011年至2013年,河源房地产市场快速发展,部分没有开发经验的开发商饥不择食,仓促上马,迅速拿地开发。这种承诺无法兑现的开发商为河源房地产埋下了一颗定时炸弹,不但会影响自己的企业,会影响到城市房地产行业口碑,更导致业主购房血本无归。河源2014年市场库存高企,产品参差不齐,部分房企诚信存在问题,消费者需要练就一双火眼金睛,不要被随时可能跑路的不诚信的劣质开发商的低价促销所迷惑。