房地产330新政的影响

物业公司 邵景

带有“救市”性质的楼市“3?30”新政,从“使市场在资源配置中起决定性作用”的逻辑中,对政府的利好已经显而易见,维稳经济、化解债务风险、增加投资、扩大消费、拉长告别“土地财政”的缓冲期、进一步发挥“市场”作用等。

对银行的利好也很明显,新增房贷直接带来利息的增加、地方债的置换在减轻系统风险的同时又增加新的利息来源、房贷证券化可以将房贷转移至表外,减少负债,增加现金流,可以赚取贷款利率和MBS利率之间差价,甚至通道中介费。上到矿山、冶金、水泥,下到物业、家具和装修,与房地产产业链密切相关的数十个行业,利好已被历史实践反复证明了。如果房贷证券化能够顺利撬动,房地产就将进入新金融时代,包括证券行业在内的几乎所有金融产业都将收获利好。

当然,楼市新政影响最直接的,就是开发商和购房者。对开发商来说,楼市“3?30”新政既是助力逃命的新政,也是助力发展的新政。对购房者来说,也一样,既是助力逃命的新政,也是助力购房的新政。

另外,对投资者、投机者来说,最重要的就是新政能让楼市热多久了。能够热多久,首先取决于市场对新政的响应程度;其次取决于后续还有可能的救市政策,如进一步降息降准、房贷利率打折、减免个人所得税等;最后取决于高悬的房产税利剑何时落地、以什么样的方式落地。

此番几大部委一起出台房地产市场放松政策,虽然此前已有所猜测,但放松力度超出预期。总体来看,文件出台目的,主要是意欲通过提振购房刚需来消化房地产库存、稳定房价预期,从而起到稳增长与控风险并举的作用。但预计其效果可能会加剧房地产市场的区域分化,短期或有一定稳增长效果,但仍难扭转整体房地产投资增速下行的趋势。政策意图托底经济,降低风险,但亦或加剧区域分化,一线城市房地产市场短期受益更明显。

“3?30”楼市新政一出,多家银行第一时间站出来表态,步调一致地称将执行新的二套房政策,首付比例降至四成。不过,记者调查发现,虽然银行二套房贷政策从总行层面上已经调整,但是传导到贷款末端仍需要时间。不少房地产中介人员表示,目前已经能够申请二套房首付四成的只有少数几家银行。开始利率市场化后,商业银行资金流动性状况实际上是比较紧的,资金成本也越来越高,因此在普遍推行利率折扣方面会比较谨慎,对核心客户或对其业务贡献度比较高的客户可能才会给予一些大的优惠。总体来看,各家银行在对新政的执行上会有差异。

 新政或将加剧房地产市场区域分化,其中一线城市受益更明显。高库存之下,一线城市房价止跌回升可期,二线城市房价左右摇摆,三四线城市房价稳中有降,房价分化的“主旋律”难有变化。

毋庸置疑,“3?30”新政对刚需型置业升级人群的撬动作用十分明显,市场预期发生明显变化,买家迅速签约,卖家当场反价等情况层出不穷,改善性需求入市热情明显提高。

值得关注的是,尽管购房者入市积极性提高,但是并未出现明显的恐慌性入市情绪。链家地产市场研究部分析师张旭说:“与以往相比,此轮调整买卖双方相对更为理性。”