柳暗花明能否又一村——论降准降息对房地产的影响

项目拓展部 时长录

       随着美元升值和全球经济下行的压力,央行终于耐不住寂寞了,2月5日起准降息。此招主要目的是为了解决企业融资困难(尤其是中小企业)而引发的经济通缩问题。智者见智,仁者见仁,根据历史经验来看,上千亿的流动性,首当其冲受惠的应该是——股市和楼市。
       股市不是俺研讨的话题,对炒股的朋友就一句话——“羊年大吉”。
       理论上来讲,信贷政策的松绑,将会是房地产业的催化剂,楼市必开启新一波的上升通道。原因无非是购房者对市场预期加大,入市积极性更高;加之银行信贷额度宽松,无论消费者还是开发商,资金情况都得以极大改善。故业界普遍认为,房地产俨然是:柳暗花明又一村。潘石屹甚至在微博中写到:终于降息了,奔走相告吧。
       高兴之余,俺又要说……

 

        但是:
       一、这次金融政策的调整非同以往,总之一句话,双降和调控是两码事,有2008年四万亿的前车之鉴,本届政府绝不会容许流动性全泛滥到楼市股市之中。
       二、降准降息要有连续性才会产生叠加效应 ,就目前来讲,依然是隔靴挠痒,没多大的实际效果,无非是在心理层面给观望者暗示,政策风向要变,为促进刚需者入市加把劲。
       说到这里,我们更想知道真正影响房地产发展的因素到底是什么?
       答案非常简单:人口的流动。这么说吧,人口流动基本两大原因:谋生,旅游(盲流俺搞不懂)。按照这个逻辑,中国的房地产市场可以分为三部分。
      1、北京、上海、广州、深圳超级城市群,他们依托金融、物流、文化创意、互联网等高端产业链稳步发展,吸纳大量精英人口流入,房地产市场需求强劲,未来十年,价格没有最高,只有更高。
       2、苏州、东莞、厦门、三亚等新兴服务驱动城市,他们依托制造业,高技术产业,以及特色旅游吸引大量劳动力人口进入,并又带动第三产业的发展,且呈现出年轻化的特征,催生房地产市场需求空间大,人们支付水平较高,房价上涨有较大持续空间。 
       3、其他城市。这里包括自然资源驱动城市,太原、大同等;工业结构单一城市,唐山、鞍山等;以及大量半农业化的三四线城市,营口、遵义等。他们都面临着产业链短,转型难,无法吸引人口导入,房地产市场增长空间有限,房价上涨后劲明显不足。总之,人口规模,人员结构,人口收入是房价的决定因素,这就是市场规律。
       现在应该很清晰了,无论政策怎么折腾,仅仅只是引导和刺激而已,对于市场运行机制而言并无决定性作用。随着我国人口红利的衰减以及全球化产业转移风潮,必将影响许多城市的发展;假如转型升级的机遇把握不当,走向衰败是情理之中。
       因此,作为房地产企业,务必保持清醒的头脑,脚踏实地耕耘于一线城市方为万全之策,这点和炒股颇为相似,所谓强者恒强。