专题:限购松绑与面积新规 《新深标》条文解读与对“和园B区”的影响
新政策对房产市场影响有限
浅谈房地产市场“限购松绑”
《新深标》条文解读与对“和园B区”的影响
论限购松绑与面积新规
论限购松绑与面积新规
行业前沿:户籍改革 远水能否解近渴? ----- 浅论户籍制度改革对房地产行业的影响
浅谈户籍改革对房地产市场的影响
户籍改革为地产行业提供新机遇
户籍改革是城乡一体化的起点
房地产市场未来十年发展分析
特别策划:梦想 有梦想就有可能
穷孩子也买得起梦想
梦想从职业规划开始
梦想&现实
路上的青春
月满中秋 月满西楼话中秋
每逢佳节倍思亲
客家人的中秋佳节
话说“中秋节”,回家团圆圆
花生月饼小比赛
八月十五忆儿时小伙伴
卷首语 让梦想飞得更高
让梦想飞得更高
管理锦囊 浅谈组织绩效与个人绩效的区别与联系
绩效管理小故事
营销动态 雅阁国际B栋清盘热销——首付2万起,团购直减1000元/m2
新界减压季,九月补贴三千万——首付8千·基准利率·免契税
威尼斯湾,见证地产入市真理
世界公园聚献世界公民
达人风采 镜花缘的光明叔
点滴感悟 赞美祖国
雨点,大地,母亲
现实的社会
一种莫名的喜欢
秋雨闲话斗地主
奔三的85后
读书分享 拈花笑佛,禅悟人生 ——读《禅里禅外悟人生》有感
电影《2012》观后感
员工论坛 社区管理将迎来智能时代
浅析移动互联网时代的员工培训
畅游天下 醉美黄山
恒大足球家事-河源区域 恒大足球水务公司龙岭营业厅乔迁开业
生命在于运动,健康使人快乐 恒大足球河源区域公司文体俱乐部正式成立并开展活动
业务技能大赛显身手 ——镜花缘荣获 “东旅杯”优秀旅游管理团队第三名
加快工程建设 确保安全供水 河源市城管局领导现场调研恒大足球水务供水工程
广东旅游微电影《唯独有你》在镜花缘取景拍摄
高温慰问送清凉 心系工程暖人心 ——恒大足球水务公司前往东源DN600mm供水总管工程开展高温送清凉活动
恒大足球家事-湖南区域 恒大足球?新界F区5、6、9栋顺利交房
恒大足球家事-深圳区域 年轻团队充满活力 唇枪舌战各展风采 恒大足球集团第一届“新星杯”辩论赛顺利举行
恒大足球热心慈善再献爱心 ——“广东扶贫济困日”活动现场认捐100万元
恒大足球?22世纪A区顺利交房 首批业主满意回家

浅谈房地产市场“限购松绑”

宝安项目营销部 潇潇


自2014年6月内蒙古自治区呼和浩特市宣布取消房屋限购以来,国内不少城市都在三个月内陆续松绑房屋限购政策,全国一时间掀起一轮声势浩大的救市潮。据机构统计,截至目前最新统计,46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、南京、三亚7城仍在执行限购。

而这一轮限购松绑的浪潮背后,究竟蕴含着怎样的市场意义?政府救市的背后,又有哪些因素的促动?从长远来看,松绑究竟会给房地产市场带来怎样的转变呢?笔者以一个房地产从业人员的眼光,一起来跟大家浅析一下这其中的原因。


限购令背景:

“限购令”是指2010年4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的:从5月1日起,北京家庭只能新购一套商品房,购房人在购买房屋时,还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》,如果被发现提供虚假信息骗购住房的,将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。

深圳紧随北京“限购令”出台《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》,通知中对深圳户籍居民购房做出进一步限制,深圳市户籍居民家庭限购2套住房,非本市户籍居民家庭,限购1套住房。


行政手段限制购房的弊端逐渐显现

随着“限购令”的全面实施,造成大面积想买房的人买不了房,想换房的人也没办法换房。笔者就有一个亲戚,因为刚来深圳时工作不稳定,所供职的私营企业也没有为员工购买社保,当他两年后工作稳定了,也准备结婚了,父母也为他准备好了购房的首期款,突然才发现,原来自己的社保根本不够12个月,没办法,只能等啊!可是,这一等又是一年,而这一年,房价又上涨近15%多,甚至个别片区上涨幅度超过30%,造成原本可以付首期款买个三房的钱现在买个两房都困难。

无独有偶,笔者还有个朋友,夫妻俩都非深圳户口,早期来深圳首付三成买了个小两房,一家三口还勉强够住,但是现在随着家庭经济收入的增加,以及“单独二胎“政策的实施”,夫妻俩准备再要一个孩子,可是,再要一个就需要自己的父母来帮忙照顾,这一下家庭人口就增加至六口了,这个小两房还怎么住呢?他们一直合计着再买套大点的房,可是要再买房他们又不够“资格”,卖了现有的这个两房吧,不说一时半会儿住哪里,再换套大点的首付得交七成,这可是一笔不小的支出呢,以他们现在的积蓄,还很难实现。相信这样的情况不是他们才有,“限购令”限制了一大批正真的刚性需求,使得正真想买房的买不了,想改善生活条件家庭只能望“房”兴叹!


楼市“限购松绑”的必然性

众所周知,“限购令”实施四年来,被执行限购的二三线城市楼市一片萧条,大片大片的用地无法启动开发,即使启动了开发的用地,盖好的房子也卖不出去,特别是流动人口比较多的城市,因为这些暂住人口根本没有购房资格,不断造就了一座座空城。

据统计,2014年全国未售出住宅面积已增至3.42亿平方米,相当于2013年新建住房总面积的42%,也创下近几年的最高纪录。而楼市相对活跃的一线城市,为了买房,各种“找指标”的怪异现象不断出现,什么“假离婚、伪单身、假借名”,只要能想的招数,买房人是挖空心思,只为求一个“房票”。近两年一些一线城市居高不下的“离婚率”跟这个房票不无关系。“限购”已经被越来越的专家学者甚至黎民百姓所诟病,所以说“限购令”是在房地产市场飞速发展的时期,政府担心房价不可控的特殊时段内推出的一种行政手段,它不符合市场要求,也极大地阻碍了城市的良性发展。

另外一方面,“限购”也极大地影响了地方政府的财政收入。房地产开发不仅可以给地方政府带来丰厚的土地财政收入,还可以带动钢铁、水泥、装饰等诸多行业发展。想一想,曾经作为“支柱产业”的房地产,在限购的一声号令之后,一些中小城市的成交量迅速下滑,一些房地产企业也面临着重大调整,这也就意味着地方政府的财政收入的急剧减少。今年房地产市场持续下行,不仅拖累已经陷入困境的实体经济,更严重影响了地方政府财政。在地方经济增长乏力、楼市成交低迷等多重压力下,取消限购的呼声日趋激烈。

作为房地产调控的牵头部门,住建部已经逐步将房地产调控思路的阶段性重点置于“供需关系调整”方面,而不再将房价本身作为房地产调控的直接指标。种种迹象也表明,限购松绑是必然的,今年6月内蒙古自治区呼和浩特市宣布取消房屋限购只是一个开端,已经有越来越多的城市加入到松绑的行列,这是个好现象,也是个必然趋势。上海易居房地产研究院发布数据显示,1-8月份,商品房销售面积64987万平方米,同比下降8.3%;8月份10个典型城市土地出让金收入531亿元,同比下降38.6%。张大伟分析,从目前市场看,因为经济涨幅放缓,导致各地方政府对房地产的依赖度明显上升,这种情况下,预计各地的救市热情将持续上涨,后期还将有多个省份救市政策。

目前北、上、广、深等一线城市还在观望,取消限购尚需时日,但是,太阳终究是要出来的,哪怕黑夜,哪怕风雨。我们也正在等待这一天的到来!


“限购松绑”之后楼市走向

总体而言,目前限购松绑的城市可分为三类:一是,全面取消限购政策如杭州、兰州等;二是,局部放松以及通过信贷政策微刺激;三是未作任何松动,如北上广深四个一线城市以及珠海、三亚、南京等城市。整体来看,限购松绑仅在少数城市起到激发需求、带动成交的作用,多数城市的市场未有明显波动。

所以说,限购松绑并不是楼市的救命稻草,市场的终归要回归市场。从目前来看,二三线城市楼市下行的态势不可能从根本上改变。一些专家也认为,前期一些地方放松限购政策对房地产市场去库存作用有限。在目前政策环境下,本轮市场调整将延续到2015年。而想要真正地改变成交量价不断下行的态势,只能通过经济手段即信贷政策对房地产市场予以引导,如在公积金购房及信贷汇率等方面进行调整。

住建部相关人士近日表示,房地产市场分化严重,应该区别对待。未来不会出台全国统一的带有行政干预色彩的政策,而是会出台具有长效机制的房地产政策,可能会涉及土地、金融、财政、税收方面。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示,房地产市场如何,关键在于信贷政策,而信贷政策与整个货币政策连在一起,货币政策又与宏观经济形势紧密相连。市场将因为楼市降温,导致各地微调救市的政策频繁出现。

实际上部分地方政府已经开始配套出台新的财政金融措施。9月12日,无锡市住房公积金管理中心对外发文称,借款人本人正常缴存住房公积金的,最高贷款额度为30万元;借款人及配偶正常缴纳住房公积金的,可享受60万元的最高贷款额度,办理二套房公积金贷款条件放宽;9月14日,湖北省城乡建设厅发布文件称,居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房,首付款比例按30%执行,贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。个人购买属于家庭唯一普通商品住房的,减半征收契税等。而此前已有四川、福建等省发布省级文件,内容涉及首套房贷款利率优惠、放松首套房认定、公积金贷款、财政补贴等内容,这些举措将在很大程度上对各地方房地产市场注入兴奋剂,但是,这些举措的作用还有待时日验证。笔者认为,各种不同的财税金融政策必定在一定时期内拉动房地产市场成交量的上行,而要让房地产市场回归一个健康的轨道,要充分发挥市场的资源配置作用,还是那句话,把市场的还给市场,行政手段是短暂的,经济手段是有效的,市场终归有它本身的规律,必定朝着它该往的方向。