专题:限购松绑与面积新规 《新深标》条文解读与对“和园B区”的影响
新政策对房产市场影响有限
浅谈房地产市场“限购松绑”
《新深标》条文解读与对“和园B区”的影响
论限购松绑与面积新规
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新政策对房产市场影响有限

湖南区域公司 销售部

2010年4月30日,北京出台“国十条实施细则”中明确提出从5月1日起,北京家庭只能新购一套商品房,购买人在购买房屋时,还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》,如果被发现提供虚假信息骗购住房的,将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”,随后各地方楼市新政陆续出台。限购令标志着楼市新政进入了数量调节阶段。

这个具有强烈行政色彩的房地产市场调控政策,曾一度被视为抑制房价上涨的利器,随着住建部“双向调控”的启程,限购终于即将淡出。与此同时,住建部出台的面积新规,对当前很多开发商惯用的“偷面积”营销模式具有较大杀伤力。


取消限购是利好消息,但刺激不大

事物的发展都有其自身规律性,经过十余年的高歌猛进,今天中国房地产市场已经不同于以往,总销售面积累积逾60多亿平方米,存量规模已经足够大。自古盛极必衰,市场普遍认为2013年13.1亿平方米的销售量很可能是中国房地产市场销售的天花板。房地产的下滑是一种客观趋势。综合周期性因素和其他一些指标分析,人们得出了房地产拐点已经到来这样一个结论,而这一判断渐成为市场主流观点。

既然房地产业的下降周期已经或者说正在开启,限购政策放松的效果就很可能会让那些寄希望于通过此政策调整来快速消化库存的城市失望,因为最终影响房地产市场运行的关键因素是供需关系。单一的某一项政策的改变只能扰动而不可能逆转市场的供需状况,也不足以影响市场预期。

根据各地限购政策,限购放开一般只对投资性需求影响较大,而投资性需求在房地产投资快速赚钱的光环褪去以后迅速下降。因此放松限购所起的作用将十分有限,需求在短暂的释放之后,很快就会归于平淡,遑论给房地产市场注入新的活力。

取消限购的合理性在于让市场发挥更大作用,而不能让市场参与各方理解成或者实际演变成另一种行政“救市”行动。中国房地产学会副会长,北京大学教授陈国强早前表示:要想真正实现房地产市场的有效激活,单靠限购松绑并无多大作用,市场各主体均需理性面对。政府应该在收税、信贷等多方进行调整,开发商作出适当让利,购房者恢复购买信心、减少自身观望情绪。否则,不但不能实现各方共赢,相反这场楼市博弈战线将可能被进一步拉长。

总而言之,此次取消限购将对“刚需族”产生较大影响,对高端类购房者以及改善性购房者影响则较小。此外,取消限购更多的停留在方向层面,并不能从根本上转变房地产市场低温运营局面。

因此,取消限购对长沙来说是利好消息,但是刺激不大。


面积新规利于存量房促销,但短期内对市场影响有限

在早前建筑设计规范没有明确限制的情况下,赠送面积这种由市场供需衍生出来的事物本无对错之分。对开发商而言,融入赠送面积设计意味着在建筑设计、成本投入等方面需要付出更多,对消费者而言,少掏腰包却得到更多使用空间,相信一般情况下没有多少人会抗拒。

随着新规的出台,新建项目赠送面积审批将更加严格,但已审批及在售项目不受影响,这对楼市的存量房来说是一个促销利好,但是短期内对市场影响有限。

未来大赠送面积的户型将越来越少,对即将审批户型和未来入市的新项目来说,加大了户型设计的难度。开发商要考虑怎样在受限的情况下,做出更舒畅、格局更合理、空间利用率更高的房子,所以接下来摆在开发商面前的难题是如何在户型精细化上做文章。不过,以往“赠送”面积的设计多出现在小户型,未来开发商在小户型的开发设计难度上会有所增加,“赠送面积”这张营销牌将变得越来越难打。

有房地产专家表示,新规的实施,从很大程度上规范了楼市,以往开发商通过飘窗、阳台、地下室等位置暗送面积的方式,对购房者而言,实际上并没有真正受益,毕竟羊毛出在羊身上,赠送面积的部分,也早已被开发商计入总价范围,但同时,赠送的面积并没有计入产权面积,这使得购房者的使用面积与产权面积之间,十分模糊,对二手房的交易也不利。

  此举推出后,将让购房者的产权更清晰,但与此同时,对开发商而言,“送面积”的促销方式也将趋冷,增加大户型销售的难度。

未来开发商要考虑怎样在受限的情况下,做出格局更合理、空间利用率更高的房子,这会在一定程度上促进房屋质量的升级。