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浅谈房地产市场“限购松绑”
《新深标》条文解读与对“和园B区”的影响
论限购松绑与面积新规
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浅谈户籍改革对房地产市场的影响
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房地产市场未来十年发展分析

集团财金中心 张婷



摘要:本文从刚性需求的角度分析中国未来十年住房需求状况,结合中国房地产行业发展的情况分析未来的住宅供给能力,最终找出中国住宅供需平衡点,从而得出结论未来十年,房地产市场规模将继续扩大,但增速放缓。房地产行业应认清并适应市场形势,及时调整城市布局及产品结构,把握未来十年。

一、未来房地产市场发展需求分析预测

1. 人口增长

2013年末全国大陆总人口为136072万人,2013年我国人口自然增长率为0.49%,呈现逐年下降趋势,较2003年下降了1.11个千分点,根据目前我国人口的结构趋势估计,未来十年我国人口自然增率将继续降低,预计年均自然增长率在0.455%左右,则至2023年我国人口总数约为14.3亿。

2. 城市化对房地产需求的影响(户籍城镇化、新增城市人口)

2013年末城镇人口占总人口比重为53.73%,城镇人口为73111万人。中国城市化进程刚过半,要达到发达国家75-80%城市化率的水平,至少还需要30年。


1)户籍改革对城镇住房需求的影响

2014年7月30日出台的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》强调了户口改革要着力促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化,《意见》要求建立城乡统一的户口登记制度,取消农业户口与非农业户口性质区分和由此衍生的蓝印户口等户口类型,统一登记为居民户口,严格控制特大城市人口规模。改进城区人口500万以上的城市现行落户政策,建立完善积分落户制度。对于落户对楼市的影响,户籍改革是未来中国房地产持续健康发展的最大动力,原因如下:

1、户籍政策的打破才是真正的中国城镇化的升级换代。之前的53.73%的城镇化率是常住人口,而户籍城镇化率仅为27.6% ,从这个意义上说,过往的城镇化还是常住人口,还缺少大部分国人所看重的“根”——户籍,这当中26.13个百分点的空间,将在取得户籍之后才可能真正想“落脚城市”,在买房的迫切程度将会不同以往。

2、持续效应比较长。目前来说,从需求变成有效购房需求,得满足2个条件:一是需要购房,二是有能力购房。多数新增转移农业人口必须要有一定时间的财富积累期,才可能具备买房相应条件,而户籍改革无疑能让他们安心地停留在城市中创业或就业而累积财富,最终实现购房并落脚城市。

非城镇户籍的城市常住人口约为3.56亿人,按照“人均住房面积超过35平方米”的小康标准来要求,则该部分城镇常住人口的需求约124.4亿平方米


2)新增城市人口对住房需求的影响

2010年末城镇人口比重为49.68%,联合国人口2010年末署预测,未来十年中国城市化率将以年均1.1%的速度提升,2023年城市化率为64%(实际上2010年——2013年人口增长年均为1.39%)。若以“人均住房面积超过35平方米”的小康标准来要求,则新增需求约64.4亿平方米。


表1.1 未来十年需求分析预测

类别 指标 2013年末—2023

(十年)

假设条件 城市化率(%) 期末值(2023年末) 64.4

年均增值 1.1

人口自然增长率(%) 年均 0.455

人均住房面积(平方米/人) 平均 35

新增保障房套数(万套)以十五规划建设量为假设前提,年均新增720万套 累计 7200

年均 720

预测结果 新增城镇人口(万人) 累计(至2023年末) 18000

年均 1800

新增住房需求(亿平方米) 累计 166

(18000*35+1030000)

年均 16.6

新增保障房供给面积(亿平方米) 累计(7200*60) 43.2

年均 4.32


二、未来房地产市场房屋供给量分析预测

1. 保障房供给量

十二五规划目标:“十二五”期间将新增保障性住房3600万套,全国保障性住房覆盖面达到20%左右。 根据目前保障性住房建设情况以及社会住房总需求进行分析,在政府保持目前的建设水平的情况下,预计到2018年前后保障性住房的覆盖面将达到20%。

表2.1 保障房计划与实际完成情况表(2008—2012):

年份 基本建成(万套) 计划新开工(万套) 实际新开工(万套)

2008 130 63 100

2009 330 387 330

2010 370 580 590

2011 432 1000 1043

2012     601 700 以上       781

2013    544 666


可以根据2018年及以后实现:20%的城镇人口居住保障性用房,按户均60平方米来计算供应。相应的,35平方米的人均需求是针对所有城镇人口的平均数。(根据测算,2018年保障房覆盖到20%人口需求的情况下,剩余80%城镇人口住房需求人均面积约为40.07平米)


2. 商品房供给量


表2.3 近年来房地产开发企业商品房供给量

房地产开发企业房屋竣工面积等指标统计

 地区:全 国 单位:万平方米

2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 年均

房地产开发企业本年房屋竣工面积 55,831 60,607 66,545 72,677 75,961 89,244 99,425 101,435 77,716 

房地产开发企业商品房销售面积 61,857 77,355 65,970 94,755 104,765 109,367 111,304 130,551 94,490 

竣工面积增长率 8.6% 9.8% 9.2% 4.5% 17.5% 11.4% 2.0% 9.0%

销售面积增长率 25.1% -14.7% 43.6% 10.6% 4.4% 1.8% 17.3% 12.6%

(表2.3数据来源:国家统计局)

根据近年来商品房供给量,年均竣工面积增长率约为9%,由近年来年均竣工面积乘以年均增长率,在不考虑其他影响因素的情况下,推算出未来5——8年商品房竣工面积,其结果如见表2.4。


表2.4 预测几年未来商品房供给量

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

房地产开发企业本年房屋竣工面积 110,564 120,516 131,362 143,258 156,099 170,042 186,167 203,058 221,505 241658.37 


三、 供需平衡预测分析

1. 不考虑保障房前提下,供需平衡点分析

假设1:社会总需求按人均住房面积35平米计算,目前尚存在103亿平米缺口。 假设2:未来城市化速度每年1.1个百分点,则年均城镇人口增加1800万,每年新增城镇住房面积需求63000万平方米(1800*35=63000)

表3.1  未来十年商品房供给及需求预测表:

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

房地产开发企业本年房屋竣工面积 101435.00 113006.76 115291.33 125667.85 136978.29 149383.10 162772.80 177311.31 194126.62 211738.81 230974.38 

商品房累计竣工总面积 101435.00 214441.76 329733.08 455400.93 592379.22 741762.32 904535.13 1081846.44 1275973.06 1487711.87 1718686.25 

每年城镇化新增需求 63000 63000 63000 63000 63000 63000 63000 63000 63000 63000 63000

住宅总需求 1307425 1370425 1433425 1496425 1559425 1622425 1685425 1748425 1811425 1874425 1937425

单位:万平方米


图3.1  商品房供给及需求平衡图


    由图3.1可以看出,在不考虑保障房建设影响的前提下,2022年左右我国城镇商品房住房需求与供给量可以达到平衡水平,即以目前商品房发展增速,房地产行业还可以维持近十年的高速增长态势,并未来十年逐步走向成熟。


图3.2  未来十年商品房供给及需求预测图



2. 考虑保障房供给情况下供需平衡点分析


前提:根据十二五规划,保障房覆盖率达到20%,2015年基本建成3600万套。假设1:按照年均完成720万套(3600/5=720),年均完成面积43200万平米(720万套*60平米/套=43200)。

假设2:社会总需求按人均住房面积35平米计算,则目前尚存在124.4亿平米缺口。

假设3:未来城市化速度每年1.1个百分点,年均城镇人口增加1800万,则每年新增城镇住房面积需求1700*35=59500万平米。

根据以上假设条件测算未来十年商品房的供给及需求见表3.2。

表3.2 增加保障房建设量情况下未来十年商品房供给及需求预测表:

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

房地产开发企业本年房屋竣工面积 110,564 120,516 131,362 143,258 156,099 170,042 186,167 203,058 221,505 241658.37 

商品房累计竣工总面积 110564.42 231079.92 362442.14 505700.58 661799.75 831841.34 1018008.83 1221066.41 1442570.91 1684229.28 

每年城镇化新增需求 63000 63000 63000 63000 63000 63000 63000 63000 63000 63000

社会总需求 1307425 1370425 1433425 1496425 1559425 1622425 1685425 1748425 1811425 1874425

保障房建设面积 43200.00 43200.00 43200.00 43200.00 43200.00 43200.00 43200.00 43200.00 43200.00 43200.00 

保障房累计建设面积 43200.00 86400.00 129600.00 172800.00 216000.00 259200.00 302400.00 345600.00 388800.00 432000.00 

社会总供给面积 153764.42 317479.92 492042.14 678500.58 877799.75 1091041.34 1320408.83 1566666.41 1831370.91 2116229.28 



图3.3  未来十年房屋总需求与总供给平衡图

  由图3.3可以看出,在考虑保障房供给量按政府“十二五”规划提出的目标稳定供给的情况下,我国房屋总需求将在2022年左右基本得到满足,即房地产开发企业在未来8—10年内商品房供给量可维持现有增速,2022年后房地产行业将进入稳定期。

图3.4 增加保障房建设量情况下未来十年商品房供给及需求预测图



2022年末供求矛盾继续缓和。 从增速来看,各项主要指标增速较过去十年明显下降,行业迈入平稳缓慢增长期。

四、宏观环境对房地产行业供需的影响

1. 宏观经济增速趋缓,城镇化和收入倍增是亮点

? 预计未来十年我国 GDP 增速在 7%~8%之间

结合政府规划和相关机构预测,预计未来十年我国GDP增长率将在7%~8%之间。过去三十年间,我国经济增速普遍在10%以上,受国内外环境和自然规律影响,未来中国经济增速的放缓不可 避免。十八大报告提出,确保到2020年实现全面建成小康社会目标,实现国内生产总值比2010年翻 一番,此前“十二五规划”提出GDP年均增长7%,预计未来十年我国GDP增长率将在7%~8%之间。

? 居民收入和储蓄稳步提升,未来十年实现收入翻番

预计未来十年居民可支配收入名义增长率约为9.3%。过去十年(2002-2011年)我国城镇居民 人均可支配收入每年增幅均在8%以上;2011年末城镇居民储蓄存款较2002年末增长近三倍,增长 幅度高于收入水平。十八大报告提出,2020年全面实现小康社会,居民实际收入较2010年翻一番,考虑到物价上涨等因素,预计年复合增长率在9.3%左右。

? 城镇化进程积极稳妥推进,每年新增城镇人口约 1800 万人

预计未来十年,我国城市化率将以年均1.1个百分点的速度提升,每年新增城镇人口约为1800万人。根据联合国相关数据,未来10年乃至20年,我国城市化水平仍将稳步提升,到2030年将超过70%,未来20年新增城镇人口总量超过3亿,这将为我国宏观经济和房地产业继续提供支撑。

2. 房地产宏观调控,抑制投资投机需求

十八后中央部委相关领导密集表示将继续保持房地产市场调控,限购政策短期内不会退出,可见未来一段时期内,抑制投资投机将长期坚持,差别化信贷和限购还将继续实施。随着房产税试点扩围预期进一步加深。短期内房产税在全国推广的可能性较小,但随着试点范围的扩大、试点内容的调整,房产税的长效机制将逐步完善。

? 土地制度改革逼近,从源头保障市场健康运行

十八大报告中明确指出,“改革征地制度,提高农民在土地增值收益中的分配比例”。2012年11 月28日,国务院常务会议上讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》。目前上述修正 案的具体修改内容尚未可知,但业内普遍认为主要内容是提高农用地的征地补偿数额,土地制度改革已近在眼前。

? 推进保障性安居工程建设,实现居民住有所居

十八大报告提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,加强保障性住房建设和管理,满 足困难家庭基本需求。未来我国保障房建设进度仍将处于较快水平,房地产市场分化将更为明显,中低收入群体的住房问题将更多地通过政府保障手段予以解决。

五、市场预判

   城镇化进程推进提供未来十年发展空间,市场前景仍然良好不考虑投资性需求,未来十年需新建成住房接近211亿平米,其中商品住房约168亿平米。结合模型,对截至2023年的新增住房需求做如下估算:2023年末我国城镇总人口约为9.1亿,按人均35平方米住房面积标准计算,住宅总存量约为318.5亿平方米;截至2013 年底我国住宅存量约为200亿平方米,加之现有存量住宅中约有70亿平方米面临折旧改造或拆迁,则2014-2023年需新建住房约188亿平方米,其中约7200万套共计43亿平方米为保障房(按 套均60平方米计算),2014-2023年新建商品住宅需求总量约为145亿平方米。具体如下:

? 新增城镇人口需求:未来十年新增城镇人口约 1.8 亿人,住房需求约 60 亿平米,未来十年每年新增城镇人口约1800万人,以人均30平米住房面积计,新增住房需求将超过50 亿平方米,若直接以“人均住房面积超过35平方米”的小康标准来要求,则新增需求约63亿平方米。

? 改善需求:超过一半现有城镇居民人均住房面积低于 30平方米,改善性住房需求同样超过 50 亿平米。未来十年改善需求将超过50亿平方米。从2000年和2010年人口普查数据,2000年至2010年人 均住房面积在30平方米以下的比重下降了20个百分点,但仍超过50%。2010年末,我国城镇家庭户中人均住房面积低于30平方米的共1.09亿户,占城镇家庭总户数的53%,30-39平方米区间内的户数也占到17%。根据上述数据初步统计,现有存量住房中人均低于35平方米的改善需求将超过50亿平方米。

? 更新换代和拆迁需求:自然折旧导致新增住房需求约 70 亿平米,我国上世纪九十年代前建造的住宅多为砖混结构,理论年折旧率大多在2%-3%之间,以2013年末城镇住宅总存量为基数,则2014年至2023年十年间因自然、功能折旧所拆除的住房面积约为61-70亿平方米。近年来我国城市棚户区改造、旧城改造速度不断加快,存量房屋拆迁速度也保持 在高位,预计未来十年间因房屋折旧拆除后带来的新增住房需求将达70亿平方米左右。

六、结语

未来十年,市场规模将继续扩大,但增速放缓,刚性需求仍是主流,同时市场中企业、城市分化加剧。由于城镇化进程的继续推进,预计未来十年我国房地产市场规模仍会增加,但受宏观经济增速趋缓以及房地产调控政策取向继续从紧的影响,各项主要指标增速放缓,迈入平稳缓慢发展时期。2014-2023年十年间的新建住宅需求量约为 188亿平方米(含保障房),其中刚性需求约为 100亿平方米,仍为市场主流。长三角、珠三角和环渤海三大成熟城市群将进一步发挥集聚效应,带动区域房地产市场继续发展,而三四线城市近年来的供应过剩风险需值得关注。受到调控政策和行业整体增速下滑影响,百强房企的发展速度将继续高于行业平均水平,行业集中度将进一步提升。

展望未来,伴随着中央积极稳妥推进高质量的城镇化,通过调结构摆脱粗放的经济发展模式,社会经济的发展速度将逐渐趋缓,房地产行业也将进入平稳放缓的发展通道。认清并适应市场形势,及时调整城市布局及产品结构,把握未来十年,顺势而为将是房企发展的核心。