专题:限购松绑与面积新规 《新深标》条文解读与对“和园B区”的影响
新政策对房产市场影响有限
浅谈房地产市场“限购松绑”
《新深标》条文解读与对“和园B区”的影响
论限购松绑与面积新规
论限购松绑与面积新规
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浅谈户籍改革对房地产市场的影响
户籍改革为地产行业提供新机遇
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户籍改革为地产行业提供新机遇

湖南区域公司 古宇伟

户籍改革是推动中国城镇化发展具有基础性意义的制度改革,若干年来进行过多方面的尝试。

当前,全国楼市下行趋势明显,其中一个重要原因是之前两年多的楼市火爆消化了大量的刚需购买力,现存刚性需求与库存及新房的数量不匹配,寻找消费者成为许多房企的当务之急。通过户籍松绑提高购房人口基数,刺激楼市销售,将成为许多城市的“救市”方向。

户籍的有序开放,直接结果就是会加快城市化。未来可以预见的是,将有更多人的生活伴随新一轮人口大迁徙而发生改变。而在此进程中,房地产行业的机遇不言而喻。

按照规划,国务院户籍改革的目标是到2020年,努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口城镇落户。随着户籍政策的支持,人口导入的速度将不断加快,而这部分人群无疑也将成为未来房地产市场的需求主体。“到2020年,户籍改革红利对GDP的贡献率将达到5%。这其中,对房地产、基建等领域而言,利好最为直接。”亚太房地产协会会长谢逸枫在接受采访时分析道。

有分析人士表示,户籍制度改革使得农民向城市转移,将提振二三线城市的房地产市场,一线城市房地产市场不受影响。也有一些网民认为三四线城市可能会有大量人口进入,担心会推高这些城市的房价。

其实这种担心完全没有必要,户籍改革首先不是经济手段,不是为拉升房地产市场而出手相救。虽然有人测算过,每有1%的农民工进城,中国的GDP会增加3%,但这个支持并不是靠推房价造成的。而农民工进城后能不能买得起商品房也是个问题,一些城市不大可能因为一些农民进城导致房价大涨,相反却可能促进小城市的共有房等政府保障房的发展。

随着户籍改革的进一步落实,未来中小城市也将进一步完善交通条件,支持中小城市市政基础设施和公共服务设施建设。因此,未来二三线城市将是房企最大的机遇。

此前,长三角和珠三角通过率先改革户籍,诱使中西部地区的打工者从一人打工变成全家落户,“一江春水向东流”将成为未来几年中国民工潮的新动向。一方面外地人口落户容易了,会有一定数量的人口导入当地市场,给楼市带来可观的刚需购买力,有利于库存主力户型住房的消化。另一方面,本就依靠外出务工者回乡置业的三四线城市楼市则面临着更大的分化。中国指数研究院华中市场总监李国政认为,三四线城市户籍吸引力普遍不及一二线城市,一二线城市户籍放开后,部分在此务工的外地人则放弃回乡置业,选择留下来购房安家,因此,三四线城市房地产市场将面临大量的购买力流失。

不过,户籍改革是城镇化建设的一个环节,并非针对房地产,短期影响有限。在当前的市场形势下,房企更多需要自救,而不是一味依赖于政府的行政手段,应基于经济形势、行业发展的周期性变化,尽早制定出科学的战略,规避潜在的风险和危机。

总体说来,国务院此轮户籍改革,对房地产行业长期是利好政策。现在房地产市场格局已经形成,户籍制度改革的推进对房地产行业利好主要在长线效应。甚至有专家预测,此次户籍改革将是中国房地产未来十年持续健康发展的最大动力。与此同时,尽管农业转移人口和其他常住人口中蕴含着巨大的市场需求,但是城市能否留住这部分人,还需要统一的社会保障制度的配合。