专题:限购松绑与面积新规 《新深标》条文解读与对“和园B区”的影响
新政策对房产市场影响有限
浅谈房地产市场“限购松绑”
《新深标》条文解读与对“和园B区”的影响
论限购松绑与面积新规
论限购松绑与面积新规
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浅谈户籍改革对房地产市场的影响
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浅谈户籍改革对房地产市场的影响

雅阁国际 尹立新


    作为在农村出生的60、70后的我们,对户籍二字有着最深的感触。记得以前,农村青年相对城市青年只能用自卑来形容。记得儿时家中很穷,我们上学穿的衣服都是哥哥姐姐穿过的,看到城市里孩子穿着干净整洁的新衣服,吃着从未见过吃过的东西,除了羡慕、眼馋就是一种想改变自己命运的冲动。当时的农村青年要想改变命运那就是做个城市公民,吃商品粮,拥有城市户口。多少60、70后青年为拥有城市户口而奋斗。农民后代要想改变命运唯有刻苦读书、参军入伍、送礼找关系等来获取城市户口,即便是改革开放初期农村人口进城打工也被指是盲流,遭到城市人的歧视和不公平对待。

    纵观改革开放30年,国家政策不断倾斜农村、农民,法律法规不断完善,农村发生了翻天覆地的变化,农民也从自卑转为自豪的心理,新的户籍制度改革便是“放宽城乡户籍限制,打破城乡之前的隔阂,降低城乡二元(农业户口、非农业户口)之间流动的门槛。”本人认为:“户籍改革最重要的,还是在于政府如何对待附在户籍上的福利等社会公共资源共享”。通过买房来实现户籍的转移,这种方式没有平衡福利,反而会强化城市户籍的含金量。此次新的户籍改革这一信号,必将是地产开发商的一片强心剂,这或许意味着房地产市场又一轮繁荣的开始。

在推行户籍制度改革的过程中,政府应该及时把握改革中存在的问题。在看到户籍制度改革推动房地产业发展的同时,也应该看到房地产业对户籍制度改革的反作用。政府应及时对房地产市场进行监管,确保房地产的正常有序发展,降低房价,提高居民生活环境,提高人均可支配收入,这样才能反过来深化户籍制度改革,促进户籍制度改革的成功,推动城乡统筹发展,从而达到社会变革的良性循环和有序进行。中国的城市化进程,一方面,促进了不少城市的快速发展与经济繁荣,带来或帮助成千上万的中国农民摆脱了贫困;另一方面,户籍制度限制和农村与城市的二元化结构等因素导致农村居民在城市中很难扎根下来,成为城市经济生产与消费的动力,从而减缓了城市化进程,也抑制了以农村居民为主体的消费。 

所以,只有改革以前不合理的户籍制度及利益分配关系,增加农民收入,才能有效促进农民消费的快速增长。从这个角度分析,放宽中小城市的户口限制,是推进城镇化进程的重大改革举措之一。

加快城镇化进程将成为现在和将来中国经济发展之动力,随着社会经济的不断发展和社会主义市场经济体制的逐步完善,越来越多的进城务工人员,他们在寻求“温饱”的同时,更渴望享有城镇居民生活。“城镇化”主要包括两方面内容:一是城市基础设施建设,即通过大规模的城市基础建设来带动城市经济发展;二是基本住宅房地产建设,以住房产业为龙头来带动整个经济发展。此外,城镇化还有助于集约性使用土地和解决当前土地矛盾问题。 

政府应该关注的是,以农民进城的方式带动房地产业发展,必须基于农民有支付能力去购买他们希望进入城市的住房。但近几年来房地产市场的繁荣与火爆,导致各地城市的房价全面飙升,不要说大中型城市房价的快速飙升,就连中小城市的房价也出现快速上涨。 据中国社会科学院的2010年《经济蓝皮书》,85%以上城镇家庭无能力购买当前房价高企的住房。因为城市居民的房价收入比已达到8.31倍,农村居民的房价收入比更是高达29.44倍。如果说城市中都有85%以上家庭购买不起住房,那么要想让农民进城购买所需要的住房只能是“天方夜谭”了。所以,加速城镇化进程,最为关键的前提条件之一是要使进城的农民购买得起住房。 

事实上,要让进城农民真正能在城市中“生根落地”,不仅需要有适度的房价以符合他们的购房支付能力,而且还要推进农村土地制度改革和土地流转,由此形成有效的农村土地市场。因为,农村土地市场不仅可以增加土地供给或给土地定价,而且也可以为农民进城提供一种经济保障。 

放宽中小城镇居民户口限制的城镇化,对我国房地产市场的影响也是多方面的。通过放宽中小城市和城镇户籍限制、解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇落户,这样的城镇化进程将增加农民对城市住房的很大需求,但前提条件是城市房价应当接近当下农村居民的购房支付能力。

本人认为,只有在政府调控稳步户籍改革,重点给予中下城市,实现城乡公共政策公共资源一体化,优化土地经营政策情况下,放宽中小城镇居民户口限制才能达到推进城市化进程的预期效果。才能切实通过新的户籍改革推动新的房地产市场繁荣,否则,新的户籍制度改革所能起到的作用将是十分有限的。