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《新深标》条文解读与对“和园B区”的影响
论限购松绑与面积新规
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远水能否解近渴? ----- 浅论户籍制度改革对房地产行业的影响

深圳地产拓展部 时长录


就目前来说,最能令房地产人士感兴趣的事情,莫过于户籍制度的改革。毋庸置疑,包括许多专家学者在内,都对此重大举措喜大普奔,击节叫好,仿佛弹指之间,楼市重新回到一日三涨,千金难求的时代。就连最冷静的媒体也认为对房地产市场会产生中长期的利好影响。

这种现象的理论根据,均建立在户籍放开后,将有三亿左右的农业人口进城,从而推动楼市欣欣向荣。事态的发展能符合美好的预期吗?下面,我们来进行一些简单的探讨。

首先要弄清楚这次户籍改革的目的,以本人拙见,改革开放以来,中国经济高速发展三十余年,在取得举世瞩目成就的同时,对民生工程的关注和建设是相当的亏欠,尤其是做出巨大贡献的农民工,他们在社保、医疗、教育等许多领域承受着巨大的不公平,并且长期徘徊在城市的边缘,根本无法和当地社会融为一体。

基于以上所述,这才是本届政府为逐步解决二元化所造成的不公平而把户籍改革作为突破口的真正原因。当然,也有人负面解读,认为是城市土地开发殆尽,忽悠农民进城上楼,从而为可持续发展提供储备资源。不管怎样,取消农业户籍,就是巨大的进步。不过,期望此举会带来楼市立竿见影的反弹,只怕是理想很丰满,现实很骨感。

其次,我们来看看户籍改革的内容,大致是这样,按照人口和经济总量将城市分为四类,前两类城市的门槛仍是云深不知处,可望不可及。后两类,尤其是第四类,完全放开,简单到只要在城市租房就可落户。

这似乎看起来不错,因为目前滞销的大批存量房源主要集中在三四线城市,而且基本分布在西北和西南相对落后的地区,假如此区域内有一亿农民进城上楼,不仅政府可以用最小的成本来落实惠民生的各项举措,而且还可以重新以房地产作为振兴发展的龙头,以此来弥补招商和投资的不足,从而取得政治和经济的双赢局面。事实果真如此吗?笔者认为这仅仅是政府和被套牢的开发商的善良想象而已。

其中缘由有两点:(一)对于广大的农民来讲,他们进城的首要愿望,是生存,其次才是生活。小城镇无法产生聚合效应,就业的机会相对较少,假如缺乏增加收入的途径,即使是房价再低,其他生活成本比起农村来讲,还是会高出许多,实在无法想象,他们会为一张看起来对生活毫无帮助的所谓户口而放弃美丽的田园跑到空气污浊的城镇。(二)尽管官方提供的数据体现为我国城市化率非常低,貌似很多人在农村,事实却是,许多地方仅只有留守老人和儿童,大部分青壮劳力已在城市工作生活。以深圳为例,户籍人口只有三百万,而常住人口早已达到千万之多。因此,单凭取消户籍,就能促使农民进城而带来楼市的热销……纯属幻想!

中国是一个高度中央集权的国家,好处是令行禁止,容易用举国之力干大事;负作用是喜欢行政手段干预市场。故这次户籍制度的改革,的确给惯性思维的人带来无限遐想,以为这是政府救市的组成部分。事实上,许多城市放开限购也无法提振楼市,更别说放开户籍能有多大的作用。

那么对房地产行业一点影响也没有吗?当然不是,这种影响非常复杂,不是一句简单的长期利好就说得清楚。

长期以来,许多地方政府出让土地占到收入的50%以上(包括北京,上海),但随着国家经济政策的调整,再加上房地产行业基本度过高速发展期(目前处于横盘分化阶段),故土地财政确实难以为继。尤其许多内地政府,收入锐减后,更缺乏对城市基础设施以及教育,医疗等领域投入的动能,这会极大影响城市竞争力,吸引力,久而久之,陷入怪圈(美国底特律便是例证)。所以,户籍改革这件利器,就需要政府和开发商合作研究,逐渐熟练应用。

地方政府必须因地制宜,切实利用好户籍改革的东风,放开公共服务建设领域的垄断,向社会全面开放;开发商也要改变房地产就是盖大楼的固定思维,积极加大基础建设方面的投入,改善人居环境,增强城市配套设施,降低生活成本,这样,聚合效应就会逐步呈现,有了梧桐树,还怕没凤凰!人气足,楼市旺,环境改善,吸引投资能力更强!一个良性的生态圈便应运而生。

应该承认,这个过程漫长并充满不确定的风险,更要求有战略家的眼光和胆识。无论如何,树立起良好的社会形象,就会为企业的长期发展,打下坚固的基础。

综上所述,要解房地产业的近渴,户籍改革这湖水,看似还有些遥远,如果不积极开拓思路,仍然墨守旧规,仅仅指望户籍放开而万事大吉,那结果恐怕是望梅止渴。