专题:限购松绑与面积新规 《新深标》条文解读与对“和园B区”的影响
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《新深标》条文解读与对“和园B区”的影响
论限购松绑与面积新规
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《新深标》条文解读与对“和园B区”的影响

集团工程技术中心

2014年8月1日开始,深圳市规划局正式实施新版《深圳市建筑设计规则》(简称《新深标》),该版《新深标》比2013年10月试行版更为严格,对当前房地产市场中普遍存在的“偷面积”新闻进行了严格的约束,对我司当前正在报建的宝安和园B区项目有较大的影响。

下面就对《新深标》中的一些条文进行解读,以及探讨一下对和园B区的影响。


一、阳台

(一)条文(3.1.4.4)

同时满足以下要求的阳台(外走廊),不论层高均以其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半计入地上规定建筑面积(该类阳台简称为计一半面积的阳台),否则需全部计入地上规定建筑面积(该类阳台简称为计全面积的阳台): 

1、阳台面宽不大于1.5m时,其对外连续开敞面的边长不小于阳台计建筑面积线周长的1/6;阳台面宽大于1.5m时,其对外连续开敞面的边长不小于阳台计建筑面积线周长的1/4。 

2、阳台栏板至阳台上盖的垂直空间范围内无任何形式的结构或装饰性构件。 

3、阳台进深不超过2.4m。 

注:本规则中的阳台进深,均包含与其相连的花池、空调机位等平台,以及阳台内凸出于外墙且不计面积的凸窗。


(二)条文(6.4.2.4)

1、计一半面积且无必要交通功能的公共阳台,还需按其规定建筑面积的1倍另行计算地上核减建筑面积。

此外,两户及以下使用的多层高外走廊以及无必要交通功能的多层高公共阳台,其上部空间按层计算的总投影面积按3.1.6.6公式4另行计算地上核减建筑面积。

2、户内仅限面宽、进深均不小于2.4m的居住空间(起居室(厅)、卧室)及一个厨房(或与其连通的卫生间)可分别设置一个计一半面积的阳台。 

该类阳台总投影面积之和(含与其相连的花池、空调机位等平台,下同)超过6㎡时,按以下情形分别控制: 

(1)户内未设置室内透空空间的户型,阳台总投影面积之和超过该户除所有阳台以外户内建筑面积的20%或60㎡时,按3.1.6.5⑴公式3另行计算地上核减建筑面积。

    注:根据最新中海项目经验,“除所有阳台以外户内建筑面积”按扣除半外墙面积计算。

(2)户内除6.4.2.4⑵规定情形外的其他空间设置的计一半面积的阳台,还需按其规定建筑面积的1倍另行计算地上核减建筑面积。 

(3)户内的多层高阳台,其上部空间按层计算的总投影面积按3.1.6.6公式4另行计算地上核减建筑面积。


(四)阳台举例

1、2# 偶楼层2-B3户型为例

 

(1)阳台进深大于2.4米。进深计算包含花池宽度。 

(2)开敞宽度应不少于内部周长1/4。现开敞口为2.4米,内部周长10.4米。 

(3)非从居住空间或厨房设备的阳台。 

以上各条均需要计算核减。



2、2# 偶楼层2-B5户型为例

 

(1)两层高阳台,需要先对本层算半面积,而后上部空间需要按层计算核减。

(2)“阳台栏板至阳台上盖的垂直空间范围内无任何形式的结构或装饰性构件。” 可能需要算全面积。

(此处具体要看条文如何执行,目前方案可加墙体,造型柱连接到建筑主体,阳台属于凹阳台)


二、飘窗

(一)条文(3.1.4.5)

同时满足以下要求的凸窗可不计建筑面积(该类凸窗简称为不计面积的凸窗),否则需以其围护结构或围护物外围水平投影面积全部计入地上规定建筑面积(该类凸窗简称为计全面积的凸窗 ):

1、凸窗的窗台高度(房间室内地面至窗台板上缘的垂直距离)不小于0.45m。 

2、凸窗凸出于外墙,凸窗外侧无其他建筑空间,窗体上、下方凹入部分的外侧无围护物(不包括百叶、穿孔板)封闭、遮挡。 

3、凸窗的高度(窗台板上缘至凸窗顶板上缘的垂直距离)小于2.2m。 

4、凸窗的进深(建筑外墙面至窗台板外边沿的水平距离)不大于0.6m。 


(二)飘窗举例

1、以普遍节点为例

(1)窗台高度小于0.45m。需全算面积。 

(2)建筑外墙面至窗台板外边沿的水平距离大于0.6m,需计面积。

注:之前测绘大队认定为造型带,未知新规下是否同样认定。


三、内天井、凹槽、室外露天空间

(一)内天井(条文2.2.5)

四周均被计建筑面积的建筑空间(两栋或两座建筑之间的单层架空连廊除外)围合的室外露天空间,主要用以解决建筑物的采光和通风。

(二)凹槽(条文2.2.6)

三面被计建筑面积的建筑空间围合,仅一面开口,且开口内无任何结构连梁、连板或与其类似的装饰性构件连接的上下透空的室外露天空间。

1、当朝向凹槽开口的户内房间(均不含阳台)有除此以外其他的采光通风来源,或凹槽位于户内房间与房间之间时,该凹槽为非功能性凹槽。

2、除上述情况外,当凹槽开口是户内房间采光通风唯一来源时,该凹槽为功能性凹槽。 

(三)室外透空空间(条文2.2.7)

三面被计建筑面积的建筑空间围合,仅一面开口,开口内有不计建筑面积的结构连梁、连板或与其类似的装饰性构件连接的上下透空的室外露天空间。 


四、非功能性凹槽

(一)地上核减建筑面积核定

尺度超过规定限值的非功能性凹槽(条文3.1.6.1)

住宅、宿舍、公寓式办公建筑的非功能性凹槽有以下情形的,其按层计算的投影面积全部计入地上核减建筑面积:

1、凹槽进深超过1.5m。 

2、凹槽进深不超过1.5m,但面宽与进深之比小于2。 

3、凹槽内设置的阳台或两户及以下使用的外走廊,其进深与凹槽进深之和超过2.4m。

凹槽进深是指计建筑面积的建筑外墙(窗)的最大凹入深度;凹槽的投影面积,以凹槽内的建筑外墙(窗)或阳台计建筑面积线外缘至凹槽外顶点(含外墙上附着的阳台、凸窗实体外墙顶点)的连线计算。


(二)举例

1、4# 偶楼层A-4a户型为例

 

(1)类型判定:

①外部无连梁,属于凹槽。

②户内房间(除阳台)有其它采光通风来源,属于非功能性凹槽。 

(2)核减判定:

①凹槽进深超过1.5m。现在1.7米。

②凹槽内设置的阳台或两户及以下使用的外走廊,其进深与凹槽进深之和超过2.4m。目前2.6米。


五、功能性凹槽

(一)凹槽

1、功能性凹槽深度与开口宽度之比应不大于4,深度超过8m时按6.4.1.2⑵控制。 

2、非功能性凹槽有3.1.6.1所述情形的,其按层计算的总投影面积全部计入地上核减建筑面积。

(二)举例:1# 对称轴处凹槽为例

 

类型判定:

1、卫6属于主卧的一部分,不属于独立的房间,而主卧另一侧有采光通风,不满足“户内房间的采光通风的唯一来源” ,应为非功能性凹槽。

2、假设审查可认为卫6为独立房间,或将卫6隔断为公共卫生间,凹槽属于功能性凹槽。

3、功能性凹槽没有面积计算规定,不计面积。


六、室外透空空间

(一)地上核减建筑面积核定

超过规定限值或未按规定设置的室外透空空间(条文3.1.6.2)

室外透空空间有以下情形的,其按层计算的投影面积全部计入地上核减建筑面积:

1、……

2、住宅、宿舍、公寓式办公、商业、物流建筑及非超高层的办公、新型产业建筑,在户内房间与房间之间设置的室外透空空间。

3、非超高层的住宅、宿舍、公寓式办公建筑,在户与户之间、户与核心筒之间设置的非三户及以上采光通风唯一来源的室外透空空间。

4、……


室外透空空间(条文6.4.1.4)

1、因结构需要设置的,作为三户(不含核心筒)及以上采光通风唯一来源的室外透空空间,其按层计算的投影面积可不计入地上核减建筑面积。 

……

(二)举例

1、3# 基数层3-C1户型为例 

 

户内房间与房间之间,设置有结构梁。属于需要计算核减的室外透空空间。


2、3# 基数层核心筒为例 

 

仅为两户间的室外透空空间,不属于三户(不含核心筒)及以上采光通风唯一来源的室外透空空间。

属于需要计算核减的室外透空空间。


七、其他

建筑层高(条文6.4.2.3)

首层作为公共大堂层高超过6m,或住宅户内层高超过3.6m时,按3.1.6.4公式2计算地上核减建筑面积(层高标准值为2.2m)。 

4栋首层公共大堂至二层住宅层高7.65米,需要核减。 

《新深标》实施以后对搭阳台、后加板、落地凸窗、入户花园等“偷面积”行为进行了有效的控制。如果严格按照执行,将对我司的和园B区的设计有颠覆性的影响。得知这一消息,工程技术中心和发展部第一时间马上采取行动,通过各种努力使得报建方案在8月1日前获得通过,为后续工作扫清了障碍。